房地产租赁合约的一般条款

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第438页（2593字）

租赁条件大致上由双方按所需自由协议，故内容各异。就一般房地产租赁合约而言，双方就以下主要内容达成一致协议：

1．物业范围条款(Property Clause)

物业一般是指单元性房地产。租约中必须清晰地表述出租赁的物业，即物业的邮政地址、哪一幢、哪一层、哪一间等，物业面积也应写明。

2．租期条款(Rental Period Clause)

房地产租赁合约必须正确写明租期长短，包括首尾二日在内。例如：租期是1995年至1996年的一年，其正确写法应是：“租期1年，自1995年1月1日始至1995年12月31日止，包括首尾二日”。

3．租金条款(Rent Clause)

房地产租赁合约必须明确规定租金数额的多少和缴交期限。租约一般规定上期缴付，以免租客住满之后不付租金。

租金应由租客支付，当地亦可由其委托代理人代为交纳。担保人向出租人交纳租金后，出租人仍有权向租客追讨租金，担保人只有在租客交租以后方可向业主追回担保人所付的款项，或向租客索偿。

租金一般应不折不扣按时缴纳，但在下面两种情况下，租客可以扣下全部或部分租金：

(1)由于业主没有履行其应负的维修义务，租客在垫付了维修费后可以在租金中加以扣除；

(2)由于不可抗力以致于租客不能使用全部或部分物业，租客可因此免付全部或部分适当的租金。

凡违法的租赁合约无效。租约期未满，若业主自愿给租客减租的，以后无权向租客讨取已减收的租金。租客如拖欠租金，业主可以没收租权收回楼宇，但法院往往会给予租客宽限期，令其补交租金。

4．维修条款(Maintenance Clause)

租赁合约中应明确规定维修责任，包括如何维修、由谁维修等。不同租赁合约对此有不同规定，但几乎所有合约都免除租客对正常损耗所致损坏的维修责任。一方如不负合约规定的维修责任，另一方可以代为派人维修，垫付的维修费应由本应维修的一方支付。

5．分租、割让条款(Subletting， etc． Clause)

依香港法的惯例，除非租赁合约明文规定不得分租和割让，租客一般有绝对自由分租和割让所取得的租赁权。专业人士起草的合约中，一般都有这样的条款：“凡未经出租人事先书面许可，租客不得将出租物或其部分租住权转移、转让、分割或将物业或某部分分租。”但亦有规定“业主不得无理拒绝给予许可”。

转移，一般指租住权的转变。转让，指将租住权交予他人。分割指让他人短期入住物业。分租指承租人将其所取得的租权分割一部分给他人。

近年来，香港有新的管制规定：在租约中应注明楼宇许可指名人士居住，他人不得居住。

6．没收租权条款(Forfeiture Clause)

租约中一般有条款称：租客违反租约内规定，业主有权依指定程序，书面通知租客没收租权，令租客随即迁出。没收条款可否强制执行，应视下述规定而定：

(1)若有关物业受《业主与租客(综合)条例)管制，租客违约，业主应按该条例规定收回楼宇。同时，业主必应遵循没收条款所指的程序没收楼宇。

(2)除因租客破产或清盘而没收租权以及政府引用法章没收官地租权外，任何明文法章或租约制订的没收条款都不应违反《地产转让及物业条例》第58条关于限制没收租权的规定。

(3)《业主与租客(综合)条例》规定，业主以租客违反租约规定的理由而没收租权，业主必须先向租客发出以下通知方才有效：

①指明租客违反租约规定的事项；

②违约之事如可补救的话，着令租客补救；

③指明业主要求租客所应付的赔偿。

倘租客在收到通知后，不在合理时间内补救，如付出赔偿，业主才可提出没收租权。

值得注意的是，对租权的争议，应先查考《业主与租客(综合)条例》，然后才查考《地产转让及物业条例》第58条。

7．续约条款(Renewal Clause)

续约分为有条件续约和无条件续约两种。有条件续约在最初订立租约时已经谈妥续约条件，只有满足这些条件时才可以续约。无条件续约指可以按原有租约无条件续约。订立续约条款应注意如下两点：

(1)明确新租约的订立条件是什么及如何订立。

(2)为防止租客有权不断续约，不能对旧租约全部条件照抄照搬，一般的表述为：“不按原有条件(除本条外)续约”。

8．其他租约条款(Other Tenancy Clause)

不同的租约会有不同条款，这要视具体情况而定，专业人士会对具体的个别租约条款做详尽解释。