德国土地交易管理立法

出处：按学科分类—政治、法律 中国民主法制出版社《世界农业法鉴下部》第1597页（994字）

德国于1900年颁布《民法》和《土地登记条例》。其中规定：土地交易合同必须经公证处公证，持公证处的合同向土地登记部门申请登记。土地登记必须以地籍资料为基础。只有经过土地登记后的交易行为才具有法律效力。第二次世界大战后，德国进一步制定、完善土地交易方面法律体系。如《联邦基本法》规定，德国土地买卖是自由的，但不能影响公共利益。如影响公共利益，地方政府有权行使优先购买权，直至强行征购。《民法》和《土地交易法》中，对地产交易必办手续、承办单位和部门作出明确规定。《土地登记规则》中，对土地交易的登记内容、登记方法、登记作用、效力等作出具体规定。《联邦建设法》中，规定地产估价由估价委员会负责，地产交易的标准价格(购买价)由估价委员会作出。该法还对地产估价的具体方法、形式作出相应规定。联邦级法律和地方性法规构成了德国土地交易方面的法律体系。目前，德国土地交易法律中作出如下具体规定：(1)土地交易即是产权交易，其交易形式主要有出售、出租、抵押三种。交易内容包括完整产权和不完整产权两方面内容。其中不完整产权中的租地造屋权，可以每年按土地价值的2%－7%利率，交纳租金，一般租期为40－90年。该种租赁的使用权在签订契约期限内可出租、买卖、抵押。(2)土地交易时，必须履行洽谈、公证、登记的法定程序。(3)严禁农用耕地的产权转让方向以及经营方向的变更。农场主相互间土地交易，如买卖双方用途相同，买方又具有一定的经营能力，双方才可商定交易价格，签订交易合同，并报政府批准，同时应在变更登记和更改地籍后方可生效。政府控制300公顷以上扩张买地活动。(4)整理区内地产主进行土地交易时，须经申请土地整理主管部门审查批准，确认该地产交易不会影响土地整理规划方案的实施，方可允许交易。交易时买卖双方必须到登记局申请登记。(5)在建设小区规划中的地产买卖，必须服从建设小区规划的具体规定，否则，政府可行使优先购买权，如产业主要价远高于当时市场价或者不愿意卖给政府，政府可依法按市场价格强行予以征购。(6)承租人在租地造屋权的承租期间，可将权利作为财产进行买卖、转让、抵押，但必须征得地产出租人同意。(7)地籍局、土地估价地、公证处、土地登记局等有关管理机构必须依法履行其在土地交易中的职责。(8)联邦政府可通过土地估价委员会来监测和间接调控土地交易市场。