一般规定

出处：按学科分类—政治、法律 中国民主法制出版社《中国律师执业手册》第498页（3543字）

2．2．1 目的和依据

为依法维护当事人在买卖新建商品房(包括预售、现售)活动中的合法权益，提高律师承办商品房买卖业务服务质量，依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本编供律师办理为当事人买卖新建商品房提供法律服务的业务作参考。

2．2．2 概念界定

本编所涉及的下列词语的定义分别为：

1．开发商，即房地产开发企业，指依法取得商品房开发权后进行房屋开发建设并将商品房出售给购房者(买受人)的企业。

2．买受人，即购房者，指向开发商购买其开发建设的商品房的自然人或单位。

3．业主，指取得新建商品房所有权的人，一般指买受人，如开发商未售完所有商品房，则开发商亦是业主。

4．商品房预售，是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。

5．商品房现售，是指开发商将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。

6．商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经开发商申请，房地产行政主管部门核发的同意开发商进行商品房预售的书面许可文件。

7．返本销售，是指开发商以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。

8．售后包租，是指开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

9．预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，指在商品房预售中，开发商或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来并在商品房销售合同加以约定的预售商品房面积。

10．实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

11．面积误差比，指实测面积(产权登记面积)与预测面积(合同约定面积)发生误差的比例。

12．套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套(单元)内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套(单元)与套(单元)、套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套(单元)内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

13．分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备问、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。b、套(单元)与共有建筑空问之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和．得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

14．代理销售，指开发商委托具有房地产经纪资格的专业公司代为销售商品房的行为。

15．包销，指开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售，包销期满未售出的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。

16．住房专项维修基金，是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由业主按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。

17．规划设计变更，开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能必须变更，但这需经规划部门的批准或设计单位的同意。如果变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。

18．二书，一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

19．住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储备金。

20．住房公积金个人购房贷款，是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。正常缴存住房公积金的城镇职工，在本城镇购买具有所有权的自住住房时，可以其所购买的产权住房作抵押，向住房公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。

21．抵押贷款(按揭)，即商业贷款，是指买受人在购买房屋时，以所购新建商品房作抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款合同生效后，银行将贷款作为购房款的一部分直接划付给开发商，由买受人按贷款合同约定逐月或逐年还款。

22．组合贷款，是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款，该贷款方式称为个人住房组合贷款。

23．个人住房贷款担保，是指借款人向城镇公积金管理中心或商业银行申请住房公积金个人购房贷款或商业性个人住房贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。

24．商品房买卖合同备案，指在商品房预售行为中，开发商与买受人签订房屋预售合同后，由开发商将合同交房屋行政管理部门登记备案，防止出现一房多卖的或抵押已预售的商品房的情况。

25．大产权证，即新建商品房初始登记后的房地产权证，是指开发商在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。

26．小产权证，即买受人取得的所购新建商品房的房地产权证。

27．房地产广告，指开发商、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预订、预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它有关房地产项目介绍的广告。包括报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、招贴广告等媒体广告，售楼书及各种宣传材料，施工现场的广告牌，样板房展示等。