土地增值税的征税对象和税率

出处：按学科分类—经济 经济管理出版社《中国涉外税务手册》第434页（3814字）

一、土地增值税的征税对象

土地增值税的征税对象，为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，即纳税人取得的全部转让收入，减去税收法规规定的允许扣除项目后的余额。

计算增值额的扣除项目为：

(一)取得土地使用权所支付的金额：

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

上述所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

1．取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款包括：纳税人以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权，按国家规定补交的土地出让金；以转让方式取得上地使用权，而向原上地使用权人实际支付的低价款。按国家统一规定交纳的有关费用包括：取得土地使用权过程中缴纳的登记、过户手续费等。

2．开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费和开发间接费用等。其中：

(1)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即拆迁补偿支出扣除拆迁旧建筑等回收的残值后的净余额)、安置动迁用房支出等。如果土地征用及拆迁补偿是由政府或其他人承担，纳税人只是在已征用并拆迁的上地上进行开发建设的，就不允许纳税人在其房地产开发成本中扣除该土地征用及拆迁补偿费。

(2)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”(通水、通电、通路和平整地面)等支出。如果纳税人所取得的土地是已经“三通一平”的土地，则纳税人在其房地产开发成本中就不允许扣除这笔前期工程费。

(3)建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位而支付给承包方的建筑安装工程费；纳税人自己建房支付给承包方的建筑安装工程费；以及纳税人自己建房所支付的并列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费。

(4)基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

(5)公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施的建造支出

(6)开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业本身管理部门所发生的管理费用，应在下列的房地产开发费用中扣除。

3．开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。销售费用、管理费用和财务费用为期间费用，直接计入当期损益。房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目的实际发生费用进行扣除，而是按规定标准进行扣除。其中：

(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用之和的5%以内计算扣除，即：

允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+开发土地的成本、费用)×5%以内

(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的纳税人，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。即：

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(3)关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4．1日房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(1)新建房与旧房的区别是：新建房是指建成后未使用的房产：凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

(2)所谓的重置成本价，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，再造它所需花费的费用。

(3)所谓的成新度折扣率，是指与新房相比，按旧房的新旧程度，所作的一定比例的折扣，即通常所说的“几成新”。

(4)纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对因纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

5．与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。此处规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务入在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

6，财政部规定的其他扣除项目有：对从事房地产开发的纳税人，可按规定计算的取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即：

允许的加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

二、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200D%的部分，税率为60%。

土地增值税四级超率累进税率中每级的增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。