官地批租

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第410页（1687字）

“官地批租”制度是建立在香港政府对于全部香港土地拥有所有权的基础上的。根据这一制度，香港政府将土地有条件地在一段期限内供承租人使用，同时收取一定的地租。官地批租法律关系有三个基本要素：①政府和承租人间订立官地有偿使用合约；②承租人享有租业权，该租业权是排他占有权；③官地批租具有确定期限。

官地批租法律制度主要有如下两个特征：

(1)官地只租不卖。香港政府垄断了官地的所有权，而将其所有权与使用权相分离，有偿出让官地的使用权，而不是将土地所有权“卖断”给受让人。所批官地的使用权都有年期限制，年期届满后官地连同地上建筑物一并交还港府，若港府认为地上建筑不需要，有权要求承租人拆清后交还土地。港府保持地产权的方式有两种：①土地使用者须向港府交付一次性地价，土地增价时需补地价；②批租期限内按年收取象征性地租，以示土地所有权归属港府。

(2)“认地不认人”。对于批出的官地，港府允许在私人间进行转让，但无论怎样变换业主，土地使用者必须向香港政府负责。任何业主在购入土地使用权的同时，也购入了前手对港府或第三人的法定责任，必须遵守最初地产商向港府申请批地时所订立的租契条款，港府“认地不认人”。这种制度，辅以严格的田土登记制度，形成对于官地地产权的可靠保障，使批出的官地始终处于港府的法律监控之下。

以上特点的形成，历史上是与以下因素密不可分的：

首先，占香港92%的“新界”地区属于租借地，英国并不真正拥有“新界”土地的永久所有权，根据普通法中“不能给他人以自己所没有的东西”(Nemo dat qui non habet)的原则，港府也不能将自己无所有权的财产售于他人。

其次，香港自然资源贫乏，从生活资料到生产资料大部分都靠进口来解决。土地是香港最重要的资源，且绝大部分面积是岛屿与山峦。目前，地少人多是限制香港经济发展的最不利因素。因此，港府对每寸土地均十分珍视。土地的租金与税收，则又是港府的两项重要的财政来源，而且港府在出让土地使用权时长期坚持高地价政策，以便促使社会珍惜土地资料并更加充分有效地利用土地资源。

第三，香港自被占之初，一直作为英国的远东作战基地，是“日不落”帝国全球战略的重要一环，英国政府因而在土地制度上也要加强直接控制。

历史上香港官地批租中，年期主要有999年、99年、75年三种。999年的年期早已废止不用。后来，一度以99年的期限进行批租。1898年“新界”加入香港版图后，一般批地年期又缩为75年，其中“新界”的新批土地无论多少期限，何时批出，都从1898年7月1日起算，期满后可自动续期24年少3天，因而“新界”新批土地都将于1997年6月27日到期。对于一些特别用途的土地，港府是以不同年期批出的，如游乐场用地为10年或21年，加油站为21年，海边木场为11年等。

《中英联合声明》与《香港特别行政区基本法》为了维护地产承租人的利益，对上地租期问题有明确规定。《联合声明》附件三规定：除短期租约或特殊用途的契约外，已由港英政府批出的1997年6月30日前满期的土地契约，如承租人愿意，均可续期到不超过2047年6月30日，不补地价。《基本法》第五章第二节对上述内容予以确认，并规定从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出土地，超出1997年6月30日而不超过2047年6月30日的土地契约，也予以保护。对于“旧批约地段”土地也作了专门规定：只要承租人仍为本人或其合法父系继承人，则续期后原租金不变。以上规定将有力地维护香港经济的繁荣和稳定。