官地租契

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第412页（1796字）

官地租契是香港政府在批租土地时与土地受让人为明确双方权利义务关系而签订的契约。历史上它分为标准租约、可续期租约与不可续期租约三种。标准租约包括：①市区(不含“新界”)中以拍卖方式获得的为期75年并可续期75年的租约以及以批租方式获得的为期75年但不可续期的租约，②“新界”中为期99年的租约，由1898年7月1日起计算，但减去末尾三天，实际终止于1997年6月27日。可续期租约是指香港政府与承租人在契约中规定可以续期的租约。其中大多写明新契约中所订租值“乃由工务司署根据续租期间土地的情况，评定公道合理的价钱”，为了解决这一问题，港府在1973年颁布的《官地租契条例》中规定：所有重新续约的官地租契，必须按房产差饷租值的3%的比例每年缴纳租金，但不补地价。续约后，此项租金不会因房产差饷租值的改变而有所更改。但是如果房屋重新发展，则租金会调整至新房产差饷租值的3%。不可续期租契指的是香港政府与承租人在契约中规定不可续期的租约，该类租约届满后，土地连同其上所有的建筑物须交回政府。但如果承租人申请续期，只要符合城市规划，港府亦有可能同意续期，仅对发展用途和地价作适当的调整。这种作法与英国有较大差别。按英国法律规定：住宅用地承租人有权申请续期，工商业用地承租人无权申请续期，如要续期承租，必须与其他有意向的承租人竞争。此外，香港规定租契期满如不申请续期或申请未被批准，地上一切建筑物无偿归政府所有。而英国则不同，如为住宅可无偿交给地主，如为商业楼宇等则要与地主协商，通常都有一定补偿。

普通法系的地产法是一项极为复杂的法律制度。英国法中的地产权可划分为法定权益(Legal interest)和衡平权益(Equitable interest)；拥有法定权益的是所有权人(owner)，有权处分财产(包括出卖)。享有衡平权益的人是受益人，他有权对该财产的使用提出主张。

每一个通过投标或叫买而获得官地租业权的业主，均要与港府签订“批地条款”。根据普通法的原理，“批地条款”的性质是一种买卖合约(Contract)，凭此取得的官地，仅是衡平法上的权益，只有与政府用契约(Deed)形式签订“官地租契”，才能获得法定权益。当然，由于香港地权制度的局限，这种权益仍不完整：官地可以转让、抵押、出租，但不能出卖。

实践中，“批地条款”与“官地租契”几乎被混同。因为签订契据式的租契费时耗资，使得官地的业主通常都不与政府进一步签订该租契。这种情况的普遍存在，使港府在《法律释义及通则条例》中作了变通处理：任何文书的内容可作为官地租契的依据，或其可修改官地租契的条件，则该文书亦可视作官地租契。《物业转让及财产条例》也规定：如有权获得官地租契，则衡平权益可转化为法定权益。这些法条使批地条款(包括换地条款)获得了官地租契的效力。

批地条款是由屋宇地政署依照有关法例制定的，由“一般条款”和“特别条款”两部分组成。前者适用于同类地产，往往包括获得官地租业权的方式及程序、租金、差饷及调整，官地的维护及保养，政府的视察权，违反批地条款的法律责任、官地分割、转让、分租登记等内容。

特别条款针对所卖特定地块而制定，主要规定土地的用途，维护绿地及防止污染的义务，以及买主未完全履行批约前转让土地的限制。在香港，特别条款的重要性有时被承租人所忽视，认为其效力逊于一般条款。实际上，特别条款对于承租人来说十分重要，违反特别条款同样构成违约，若不及时纠正，甚至可引致港府收地。这方面的案例颇多。例如在“B·N·黄诉律政司”一案中，特别条款规定，地皮只可用作私人住宅。买主却建屋分租他人，法庭裁定业主违反合约。在另一案件中，特别条款载明地上建筑只可用作自用住宅，业主却建造多层大厦，并修建地下车库，法院裁定业主的行为与批地条款相抵触。

根据官地租契，承租人除可拥有批租土地的使用权外，还有权对于土地使用权及其从属权利进行转让、抵押、转租，同时要遵守香港政府制订的土地发展管制制度。