房地产按揭和抵押

出处：按学科分类—政治、法律复旦大学出版社《香港法律实用全书》第433页（1964字）

在香港法中，按揭和抵押是以房地产为质押取得贷款的两种方法。然而，这两者有所区别。“按揭”一词是Mortgage的音译，源于古法语，基本含义是：按揭人将地产的所有权转让给按揭受益人，以此获得按揭受益人的贷款，若按揭人没有按期还清贷款，那么按揭人对该地产的所有权就永远没有了，即被“典死”了。若按揭人按期清偿了贷款，那么所有权会如期重回按揭人手中。抵押的对应英文是“Charge”，它指的是抵押人在所有权并不转移的前提下，通过使抵押受益人取得该被抵押房地产的地产权益而进行的质押贷款。质押过程中被质押的房地产所有权的转移与否就是按揭和抵押的区别所在。

在买卖房地产时，为解决资金，通常就会出现按揭和抵押。于是，必然要考虑到有关按揭与抵押的问题。首先，按揭人或抵押人应当向银行或财务公司探问所选择的房屋能否被接受作为被按揭或被抵押的房产。其次，按揭人或抵押人应当考虑该房屋可取得的最高贷款额是多少。因为各银行进行市场估价的结果是不同的，故各银行能接受的最高贷款额也不同，一般以成交价或市场估价的九成贷款为较高的贷款额。再次，按揭人或抵押人一般会选择短期贷款，因为这样，他们承担的利率负担会轻一些，同时也能尽早成为真正的业主。此外，按揭人或抵押人还应根据实际情况选择适合于自己的贷款利率。

按揭之前，银行会考察房产所有权的确实性。同时，银行从自身利益出发，还会考察将被按揭或抵押的房产价值及其可能发生的变化。对于较新的、质量较好的住宅房，银行贷款的支持率会高一些，银行还可能提供较优惠的利率，因为对这样的房屋按揭或抵押，银行承受的风险小一些。反之，对于较旧的或居室周边环境差一些的住宅房或一些工业用房，银行则很少同意贷款，因为这样的房屋售量不一定好，银行承担的风险会大一些。另外，贷款人的还款能力也是银行需要考虑的因素之一。银行在审查了贷款人的还款能力后，对值得信赖的还款人会提供一些优惠措施，比如：降低贷款利率等。

在办理按揭过程中，律师起着不小的作用。根据1986年6月香港律师公会提请修改的《香港律师执业守则》的规定，除非是买卖楼花、首次买卖已建成之物业或房地产按揭抵押和房地产租赁，其他情况下双方必须各自请律师。下面，就律师工作程序加以叙述：

1．必备文件的起草审查及核准

卖方律师首先起草买卖合同交与买方律师提出意见，同时附上有关产权文件及其他必备文件的复印件。买方律师若提出文件不足、缺漏或可引起怀疑之处，卖方律师应加以补救或解释，否则将导致合同签订不成。

买方律师对买卖合同的草本进行审阅，核对产权文件，然后提出意见。在卖方律师不对买方提出的意见加以解释或对买方提出的文件不足、缺漏等问题无法补救时，买方律师有权要求卖方退还定金，劝告买方当事人放弃购买计划。

若双方达成一致意见后签约。

买方律师还要起草产权转户契约和按揭或抵押契约交由卖方律师审阅。

2．产权转户

当事人可以协商决定以何方式完成产权转户手续，如当面转户，双方一般在卖方律师办事处进行以下转户过程：

(1)双方及其律师在契约上签字；

(2)买方银行律师买方律师卖方律师。与此同时，卖方银行律师卖方律师买方律师买方银行律师买方银行。