土地增值税的减税免税

出处：按学科分类—经济 经济管理出版社《中国涉外税务手册》第440页（1701字）

土地增值税的减税免税政策主要有：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。这里所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用该项免税规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和加计扣除等扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，即因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的上地使用权的，免征土地增值税。对因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

(三)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

(四)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

(五)对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

(六)对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

(七)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收土地增值税。

(八)对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的规定：

1．1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

2．1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。现规定，此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。

对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。

3．在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

该规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。