房地产买卖的标准合约条款

出处：按学科分类—政治、法律 复旦大学出版社《香港法律实用全书》第429页（3339字）

在香港从事房地产买卖时，买卖合约虽然作为一份较初步的文件，但它在法律上是有其约束力的。一般有预先制定好的格式合同，这份合约经双方填写完毕之后，是否生效，决定于以下条件：

(1)卖方对其所出售的房产拥有合法、正当的权利，并且能够呈交物业权益契约(证明书)，否则，买卖合约无效；

(2)卖方一旦卖出自己的物业，就说明其出售了全部权益；

(3)为避免交收过程中出现问题，买卖标准合约必须在一段时间内完成交收手续。

根据1984年7月生效的香港《地产转让及物业条例》的规定，房地产买卖的标准合约主要有以下内容：

1．租金、支出和收支的分担

除特殊需要，要求所有租金利润及支出在转户时应由买卖双方平摊之外，一般以完成转户日为分界线，在此之前(包括交易完成之日)的物业租金和利润由卖方收取，同时卖方必须支付该物业的一切支出和承担意外损失。在交易完成日之后的一切权益和风险则转移给买方。

2．保险

这里的保险是指在买卖合约签署，即楼宇交接过程中，买卖双方的责任及其转移。

(1)保险权益身分的转移。由合约签订后之日起，卖方不再是保险的所有者和既得者，而作为受托人，替买方掌管有关物业的所有保险单权益；

(2)卖方对于所交易的物业有无保险单或有无足够的保险单保障不负责任，并且他不保证保险单在期满时会否续保；

(3)卖方应当按买方的要求行事，尽力满足买方在有关物业的保险单上注明其权益的要求，为此所支出的费用由买方承担。若卖方想继续维持原保险单有效，可以在转户时令买方偿付由本合约之日起计的部分保险费。

3．物业状况

买方是在充分了解物业的实际状况之后，承认并接受这种实际状况的情况下与卖方签署了买卖标准合同，所以，买方对物业的现有状况是了解和认同的。

4．地役权、权利与责任

(1)卖方有担保义务：保证交易的物业不受卖方所知道的和做正常合理的查询可以知道的地役权、权利、责任的不良影响。有两种例外：①在所要签署的合约中已明确说明的；②买方已经了解了物业地役权等的不良影响，并且已做了合理的实地考察。

(2)除上条①中另有规定，物业买卖不仅是该物业本身，而且连带其所有有关不良或有利的地役权、权利、特权和责任一同转让。

5．租约

(1)如果物业售出时在物业上存在租约，那么本条适用；即使合约只是部分或不完全地提到租约，本条仍生效；

(2)一旦把所有租赁权的资料和文件转交给买方，买方即被视为已经充分了解了租约的细节情况，并且承认租客在物业转让后的权利；

(3)卖方对于能否依法从租客处收取租金、与租约有关的任何立法是否生效、租客是否能够遵守法章等不作保证；

(4)卖方应将租约中任何条款发生的变化通知买方；

(5)如果该处物业上的租约因任何方式终止，卖方必须通知买方；

(6)上述第(4)(5)条并不授权卖方同意、允许修改租约条件或终止租约。

6．谬误、遗漏和不确切陈述

(1)并不因为合约上或是所提供的资料、文件、图纸内所记录的内容发生谬误、遗漏或不确切的陈述或洽谈合约时表达的不妥而致买卖无效；

(2)对于重要的谬误、遗漏或不确切的陈述应使买方得到公允赔偿；

(3)任何人不可因任何不重要的谬误、遗漏或不确切的陈述而取得赔偿；

(4)上述(1)不适用于重要的谬误、遗漏或不妥之述导致的不可估量的损失的情况。同时，未经受害方的允许不得转让物业给第三者；

(5)《不确词态条例》适用于买卖标准合约。

7．咨询

(1)有关地权的咨询及异议应以书面形式尽早地在提交地契文件后送交卖方律师。提交书面意见的时间应早于完成交易之前的14日，否则无效；

(2)如果买方提出或坚持任何反对意见或咨询涉及任何地契文件上的事项，而卖方因为困难、迟延、费用或任何其他合理理由不能满足其要求，或者卖方的地产权利有瑕疵，卖方有权取消这次交易(尽管以前已经进行过协商或诉讼)。买方可以取回订金，但无权索取律师费或赔偿，如果订金在7日内退回，卖方无须支付利息。

8．良好产权证明与地权文件

卖方应向买方提供合约所涉及的有关该物业的良好产权证明，包括契据、遗嘱、公开记录的副本等；买方须检查证实地权的真实有效；合约所未涉及的其他地权文件由卖方保管，但卖方必须在完成物业交易时向买方保证稳妥保管这些文件以便日后必要时向买方交出或提供这些文件的副本，这项保证需有约书，约书由买方保管。

9．买方违约的处理

买方违约。卖方即可没收其订金作为固定赔偿金；同时，卖方不必向买方提交转户契约而取消合约；卖方可以再出售该物业，其间一切支出和再出售差价由买方负担；卖方有权采取其他步骤和措施强制执行本合约中卖方的权利；若本合约在被撤销时已在田土厅记录在案，卖方应在田土厅登记一份文件，说明取消出售该物业；卖方除去可以得到固定赔偿金，还可以追偿因买方违约而导致的损失赔偿(包括利息)。

10．卖方违约

卖方一旦违约，买方即可要求强行履行合约和赔偿因违反合约所导致的损失，而不必先行向卖方提交转户契约。

11．妥善让渡

交易完成时，卖方有关人员(律师、代理人、测量师等)必须在恰当的物业文件上签名，将其交于买方或其代理人。

12．收款

(1)卖方律师作为卖方代表，钱款一经交于卖方律师即视为买方正履行了付款义务；

(2)未经书面通知买方撤销卖方律师代表权、未在完成转户日7天前将通知送抵买方律师、未特指本合约的情况下，撤销卖方律师的代表权是无效的。

上述条款只是一份完整合约的一些主要内容。在《地产转让及物业条例》第3附表中介绍了已完成的住宅、商业、工业或其他物业的标准买卖合约。